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和田市2016年度 地价状况分析报告

日期:2017-12-25 16:36  来源:和田市国土资源局  浏览次数:1104
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核心提示:前 言2016年和田市经济运行质量和效益明显提高,创建国家文明城市取得新进展,社会持续保持稳定,经济和社会各项事业协调发展,为全面完成“十二五”各项任务起好步,打好基础。根据党中央、国务院和自治区党委、人民政府进一步加强宏观调控的要求,和田市国土资源系统继续严把土地“闸门”,坚持节约、集约用地,进一步控

2016年和田市经济运行质量和效益明显提高,创建国家文明城市取得新进展,社会持续保持稳定,经济和社会各项事业协调发展,为全面完成“十二五”各项任务起好步,打好基础。

根据党中央、国务院和自治区党委、人民政府进一步加强宏观调控的要求,和田市国土资源系统继续严把土地“闸门”,坚持节约、集约用地,进一步控制增量、盘活存量土地,较好地保证了经济快速发展的合理用地需求,使我地区地价涨幅控制在合理的范围内。

为及时了解城市土地市场发展情况,向社会和公众提供准确的地价水平与地价动态变化趋势信息,为政府科学制定宏观调控政策,更好地发挥地价杠杆在经济发展中的调节作用,和田市国土资源局组织实施了2016年度和田市城市地价动态监测工作,在此基础上编制了本分析报告。


一、和田市城市地价动态监测工作概述

(一)和田市城市地价动态监测工作任务

根据《城市地价动态监测体系技术规范》,按照《和田市城区土地定级与基准地价更新》范围,2016年和田市城市地价动态监测的范围较2015年的监测范围未发生变化,监测总面积70.98平方公里,四至范围为:东至S210,西至G315,南至屯垦东路,北至和田河输气站,总面积70.98平方公里。

主要完成以下任务:(1)和田市地价水平测算及地价指数编制;(2)和田市城市地价动态监测点的维护与更新,此次和田市城市地价动态监测点以2015年为基础,进行了定点监测,确保了地价指数的同质可比性。

(二)和田市城市地价动态监测点的维护与更新

1、地价监测点跟踪检查

每年要对地价监测点进行全面跟踪检查,并对检查情况进行登记。检查内容有:

1)使用状况方面,包括用途是否发生变化、建筑面积是否变化、内部基础设施是否改变、是否发生地质灾害等。

2)周边环境方面,包括总体规划是否调整、是否增加重要的基础设施和公共设施等。

3)权属关系方面,是否发生交易行为、是否分割或者合并、是否设定新的权属限制等。

2、地价监测点更新

地价监测点原则上应保持稳定,但遇到下列情况时,应该更新:

1)地块或地块上建筑物灭失。

2)地块用途发生改变。

3)地块被合并或分割。

4)地块地质条件发生规模较大的恶性改变。

5)土地被长期低效利用。

6)城市主城区或建成区扩容。

2016年对地价监测点进行了全面跟踪检查,并对监测情况进行了登记。全部监测点在使用状况、周边环境、权属关系等方面均未发生变化。

2016年城区土地监测范围未发生变化,监测点与上一年度保持一致。

(三)地价动态监测数据采集

在和田市国土资源局、和田市有关部门、单位及驻和田市的有关单位大力协助下,通过调查人员的辛勤工作,收集到估价用的各类资料,资料分为以下三类:

1、土地估价样本资料

(1)和田市房地出租资料;

(2)和田市房地买卖资料;

(3)和田市商品房小区开发样本资料;

(4)和田市商业服务业用地效益资料;

(5)和田市工业企业用地效益资料。

2、其它资料

政府、城建局、电信局、商业局、乡镇企业局等单位2016年的总结材料,其它自然、社会经济条件资料;

和田市征地统一年产值标准测算结果报告。

2016年和田市国土资源局合同出让土地业务执行情况台帐日志。

2016年和田市房屋交易资料。

3、和田市城市地价动态监测内涵的设定

本报告所指土地价格,是指在正常市场条件下一定年期的土地使用权未来纯收益的现值总和。

商业用地监测点地价是指评估基准日为2016年12月31日,容积率为1.0,土地开发程度为“五通一平”(宗地红线外通路、通电、供水、排水、通暖和宗地红线内场地平整)的40年年期作为商业用途的土地使用权价格的平均值。

居住用地监测点地价是指评估基准日为2016年12月31日,容积率为1.0,土地开发程度为“五通一平”(宗地红线外通路、通电、供水、排水、通暖和宗地红线内场地平整)的70年年期作为居住用途的土地使用权价格的平均值。

工业用地监测点地价是指评估基准日为2016年12月31日,容积率为1.0,土地开发程度为“五通一平”(宗地红线外通路、通电、供水、排水、通暖和宗地红线内场地平整)的50年年期作为工业用途的土地使用权价格的平均值。

(四)地价水平和地价指数的测算方法

1、地价水平值计算

1)地价水平值的计算基础

地价水平值计算以监测点地价为基础样本,市场交易地价为辅助样本。

2)地价水平值的基本计算方法

①区段地价水平值计算

某一时点、某一用途区段地价水平值,等于地价区段内该用途样本地价的算术平均值。计算公式为:

…………………………………………(1)

式中:——第k个地价区段某一时点某一用途的地价水平值;

——第k个地价区段内某一时点某一用途第i个样本地价;

n——第k个地价区段内某一时点某一用途地价样本的总数。

②区域地价水平值计算

某一时点、某一用途区域(如级别)地价水平值,等于区域内区段地价水平值的加权平均值。计算公式为:

...............................(2)

式中:——第J区域某—时点某一用途的地价水平值;

—一第k个区段某一时点某一用途地价水平值;

——第k个区段某一时点某—用途实际土地面积;

——第J区域内某一时点某一用途地价区段的总数。

③城市整体地价水平值计算

城市整体地价水平值,等于监测范围内某一用途区段或区域地价水平值的加权平均值。

④城市综合地价水平值计算

城市综合地价水平值。采用各用途地价水平值按各用途实际土地面积加权平均计算。

2、地价变化量计算

1)地价变化量的计算基础

地价变化景以地价水平值为基础计算,分为年度地价变化量和季度地价变化量。

2)地价变化量的基本计算方法

年度地价变化量,等于某一年度、某一用途地价水平值减去上一年度该用途地价水平值.计算公式为:

…………………………………………………(3)

——第y年某一用途的年度地价变化量;

——第y年某一用途的地价水平值;

——第y-1年某一用途的地价水平值。

3、地价增长率计算

1)地价增长率的计算基础

地价增长率以地价水平值为基础计算。

2)地价增长率的计算方法

年度地价增长率计算

年度地价增长率,等于某一年度、某一用途地价变化量与上一年度该用途地价水平值的比率。计算公式为

.............................(4)

式中:

——第y年某一用途某一区域地价增长率,%;

——第y年某一用途的年度地价变化量;

—一第y-1年某一用途地价水平值。

4、地价指数计算

地价指数主要是反映在不同时点的地价水平与某一时点地价水平比较的相对关系,以地价水平值比值的100倍表示。

地价指数按照基数不同分为定比地价指数和环比地价指数。定比地价指数以某一固定基期的地价水平值为基数,环比地价指数以上一统计周期地价水平值为基数。

地价指数按照土地用途分为商业地价指数、居住地价指数、工业地价指数及表征城市整体地价水平相对关系的综合地价指数等指标。

1)定比地价指数计算

定比地价指数等于某一用途某年(季)度地价水平值与固定基期地价水平值的比率,基期地价指数设定为100。年度定比地价指数计算公式为:

………………………………………………(5)

式中:

——某一用途第y年年度定比地价指数;

—一某一用途第y年地价水平值;

—一某一用途固定基期某地价水平值。

季度定比地价指数计算方法与年度定比地价指数相同。

2)环比地价指数计算

环比地价指数等于某一用途某年(季)度地价水平值与上年(季)度地价水平值的比率。年度环比地价指数计算公式为:

………………………………………(6)

——某一用途第y年年度环比地价指数;

——某一用途第y年地价水平值;

——某—用途第y-1年地价水平值。

季度环比地价指数计算方法与年度环比地价指数相同。

二、和田市城市地价动态监测成果

2006年和田市城市地价动态监测共设立了68个监测样点,其中商业监测点29个,居住监测点19个,工业监测点19个,和田市商业用地划分了11个地价区段,居住用地划分了8个地价区段,工业用地划分了10个地价区段。

和田市2015年12月公布了和田市城区土地定级与基准地价更新成果,依据更新土地定级与基准地价成果范围,对2016年度监测范围、监测区段以及监测点进行了更新。

2016年和田市城市地价动态监测共设立了60个监测样点,其中商业用途监测点20个,居住用途监测点20个,工业用途监测点20个,商业用途划分了14个地价区段,居住用途划分了11个地价区段,工业用途划分了12个地价区段。

(一)土地级别变化对比分析

2009年和田市城区土地定级面积为30.0平方公里,2014年城区土地定级面积扩大到70.98平方公里,主要扩大的区域是城市东、北部外延区域以及城市南部区域。由于定级区Ⅰ、Ⅱ、Ⅲ级地面积扩大,土地级别的划分为4个级别,2014年定级比2009年各级别面积变化情况是:一级地面积由10.29平方公里增加到4.11平方公里,增加6.18平方公里,;二级地面积由14.41平方公里增加到10.26平方公里,增加4.15平方公里;三级地面积由18.60平方公里增加到15.63平方公里,增加2.97平方公里,四级地面积增加27.68平方公里。

一级地的范围与2009年一级地范围增加较多,主要是因为和田市中心城区商业区扩展,以城市中心圆发展的情况下,只有向外围扩展商业区面积,才能解决城市快速发展过程中的用地需求。

二级地的变化主要受城市发展,人口增加的影响,由于一级地向外膨胀扩展,二级地也相应增大环形范围,和田市南部新区商业街和商品房建设发展迅速,用地需求很大,也对二级地的范围有一定的影响。

三级地面积增加最少,主要是由于和田市城市经济的发展,以及相关产业的推动,在一、二级土地范围变化的基础上进一步扩大,主要是解决城市发展的用地需求。

四级地的增加了面积最大,主要是包涵和田市北京和田工业园区和火车站物流园区域。由于城区一级、二级、四级土地面积的增加较多,城区外围尚待开发建设的区域土地差别不大,依据定级总分值线以及和田市实际发展状况,本次定级为四个级别。

2-1 和田市城区土地级别面积对比表

定级时间

土地级别

一级

二级

三级

四级

合计

2009

面积(km2

4.11

10.26

15.63

30

比例(%)

13.7

34.2

52.1

100

2014

面积(km2

10.29

14.41

18.6

27.68

70.98

比例(%)

14.5

20.3

26.20

39

100

新、旧基准地价成果对比分析:2015年城区土地定级与基准地价更新及基准地价更新工作,在认真分析大量调查数据和客观评价的基础上,取得了新的基准地价成果。与2009年公布的现行基准地价(见表7-2)相比,更新后的土地级别和基准地价有了一定程度的调整和变化。

7-2 和田市城区地价结果对比表

别(元/m2

一级地

二级地

三级

四级

各级别面积

2009

4.11

10.26

15.63

(Km2)

2014

10.29

14.41

18.60

27.68

级别面积涨幅

150.36%

40.45%

19.00%

商业基准地价

2009

580

350

225

(元/m2

2014

725

475

320

225

地价涨幅

25.00%

35.71%

42.22%

住宅基准地价

2009

340

245

175

(元/m2

2014

460

365

285

205

地价涨幅

35.29%

48.98%

62.86%

工业基准地价

2009

235

160

105

(元/m2

2014

290

210

150

110

地价涨幅

23.40%

31.25%

42.86%

由上表可以看出,新、旧土地定级与基准地价成果对比分析:

经过4年时间,商业住宅每个级别基准地价水平上升幅度都较大。商业用地基准地价涨幅度比住宅用基准地价低,造成这种现象的主要原因是由于正是全国房地产整体飞速发展的时期,和田市近年来因“和墨洛”区域新型城镇化建设,以和田市为龙头的“和墨洛”核心经济区的区域经济发展战略影响,致使本市房地产开发不断升温,并影响到住宅市场,住宅投资前景乐观,使得住宅成为投资资金关注的对象,许多投资者将资金转而投向房地产,导致住宅基准地价涨幅比商业基准地价涨幅高。为贯彻国家宏观调控政策,和田市对新开工项目进行了全面清理,对一批不符合清理要求的项目进行了整改,通过项目清理,提高了工业准入门槛,减少了工业用地的非理性需求,一定程度上抑制了地价上涨速度。三级别工业基准地价涨幅比一、二级地工业基准地价较高,因受工业用地出让最低价格和城市总体规划工业产业发展与布局影响。符合工业用地招拍挂价格水平。

(二)和田市地价动态监测地价水平值计算结果

1、级别地价水平值计算如下表:

2-1 2016年级别地价水平值

级别

商业

居住

工业

一级

760

485

296

二级

502

390

216

三级

340

299

153

四级

236

218

113

2-2 2015年级别地价水平值

级别

商业

居住

工业

一级

745

475

293

二级

490

380

213

三级

330

293

152

四级

231

213

112

2、城市整体地价水平值计算

表2-3 2016年整体地价水平值

类别

地价水平值(元/m2

综合

292

商业用途

393

居住用途

313

工业用途

171

表2-4 2015年整体地价水平值

类别

地价水平值(元/m2

综合

286

商业用途

384

居住用途

306

工业用途

169

3、城市综合地价水平值的计算

2015年和田市的综合地价水平值

DJ==286

DJ—城市市区综合地价; —用途k地价;—用途K地价区段总面积;k—土地用途,默认1对应商业用途,2对应居住用途,3对应工业用途。)

2016年和田市的综合地价水平值

DJ==292

DJ—城市市区综合地价; —用途k地价;—用途K地价区段总面积;k—土地用途,默认1对应商业用途,2对应居住用途,3对应工业用途。)

(三)2016年度地价水平值变化量

2-5 和田市(2016)年地价水平值变化量

类别

地价水平值变化量(元/m2

综合

6

商业用途

9

居住用途

7

工业用途

2

(四)2016年度地价增长率

表2-6 和田市(2016)年地价增长率

类别

地价增长率(%)

综合

2.10

商业用途

2.34

居住用途

2.29

工业用途

1.18

(五)2015年度地价指数计算

1、定比地价指数

定比地价指数等于某一用途某年度地价水平值与固定基期地价水平值的比率,基期地价指数设定为100,以2006年为基期,其地价指数为100。2016年和田市综合地价指数为166.86,商业地价指数为155.95,居住地价指数为192.02,工业地价指数为155.45。

表2-7 和田市定比地价指数

类别

地价指数

综合

166.86

商业用途

155.95

居住用途

192.02

工业用途

155.45

2、环比地价指数

环比地价指数等于某一用途某年度地价水平值与上年地价水平值的比率,基期地价指数设定为100,以2015年为基期,其地价指数为100。2016年和田市综合地价指数为102.10,商业地价指数为102.34,居住地价指数为102.29,工业地价指数为101.18。

表2-7 和田市环比地价指数

类别

地价指数

综合

102.10

商业用途

102.34

居住用途

102.29

工业用途

101.18

三、城市地价水平及变化趋势

(一)整体地价水平与整体变化趋势

2016年,随着国家宏观调控政策的陆续出台,房地产开发投资继续保持增长,投资结构基本合理,商品房供需总量平衡,商品住房价格与国民经济及居民收入协调增长,房地产金融健康发展,房地产市场总体保持良好运行态势。

3-1和田市2016年整体平均地价水平

类别

平均地价(元/平方米)

平均地价年增长率(%)

综合地价

292

2.10

商业用途

393

2.34

居住用途

313

2.29

工业用途

171

1.18

全市综合地价水平值为292/平方米,在各用途平均地价中商业用途平均地价上涨幅度最高,市区整体居住用途平均地价上涨为393/平方米,同比上涨2.34%;居住用途平均地价为313/平方米,同比上涨2.29%;工业用途平均地价为171/平方米,同比增长1.18%。

3-2 平均地价(单位:元/m2 3-1 地价平均变化率(%)

(二)不同区段地价水平与变化趋势

区段地价水平值以地价监测点地价资料、市场交易地价资料、市场调查样本地价资料为基础,对地价资料进行整理和分析,按简单算术平均数计算,保证地价资料的可用性。

3-2和田市区段地价水平(单位:元/m2

区段用途

商业用途区段

居住用途区段

工业用途区段

地价水平值

460

348

195

(三)不同级别地价水平与变化趋势

2016年和田市城区土地共分为四级地。其中,一级地商业用地地价为760/m2,居住用地地价为485/m2,工业用地地价为296/m2。二级地商业用地地价为502/m2,居住用地地价390为元/m2,工业用地地价为216/m2。三级地商业用地地价为340/m2,居住用地地价为299/m2,工业用地地价为153/m2。四级地商业用地地价为236/m2,居住用地地价为218/m2,工业用地地价为113/m2

3-3不同级别地价水平(单位:元/m2

级别

商业

居住

工业

一级地

760

485

296

二级地

502

390

216

三级地

340

299

153

四级地

236

218

113

3-3不同级别地价变化趋势(单位:元/m2

级别

商业

居住

工业

一级地

15

10

3

二级地

12

10

3

三级地

10

6

1

四级地

5

5

1

3-4级别地价水平与变化趋势(单位:元/m2

(四)不同用途地价水平与变化趋势

3-4 不同用途地价水平变化趋势表

级别

商业

居住

工业

一级

0.02

0.02

0.01

二级

0.02

0.03

0.01

三级

0.03

0.02

0.01

四级

0.02

0.02

0.01

2016年和田市商业用途平均地价增长率较为平稳,平均变化趋势为0.03,和田市的商业正在稳步发展,城市商业发展放缓。工业用地平均地价增长率波动变化较小,在0.01-0.02之间。居住用地平均地价增长率变化不大。居住主要集中在二级地内,并有向三级地发展的趋势。

3-5不同级别商业监测点价格变化率         图3-6不同级别居民监测点价格变化率

3-7不同级别工业监测点价格变化率

四、和田市城市地价主要影响因素分析

(一)推动地价上涨的主要因素

1、经济发展

经初步测算,2016年我市实现地区生产总值(GDP)661483万元,按可比价计算,同比增长12.1% 。其中:第一产业完成增加值40547万元,同比增长2.2%;第二产业完成增加值123142万元,同比增长12.3%;第三产业完成增加值497794万元,同比增长12.9%。三产比重为6.13:18.62:75.25。按常住人口计算,全年人均生产总值为16972元,比上年的17069元/人下降0.6个百分点。

2016年,全社会固定资产投资达到912217万元,与去年同期相比增长12.5%。

2016年和田市房地产开发总投资386568万元,同比增长46.7%。

据公安部门统计资料:2016年,和田市总户数为88557户,总人口389749人(女性194007人),其中:乡村人口175465人,城镇人口214284人。按民族构成划分,维吾尔族人口35.19万人,占总人口的90.3%;汉族3.65万人,占总人口的9.37%;其他民族0.13万人,占总人口的0.33%。全年人口出生率为17.29‰,人口死亡率为6.18‰,人口自然增长率11.12‰。

2016年和田市土地供应面积78.70公顷,较2015年土地供应面积86.30公顷,减少7.6公顷。

2016年和田市商品房销售均价为2300/平方米,同比增长2.22%。

2016年和田市居民消费价格总指数(CPI)比上年上涨1.0%,其中,食品价格下降0.3%。

2016年,全市社会消费品零售总额达184683.9万元,同比增长8.88%。分城乡看:城镇消费品零售总额达174865.9万元,增长9.36%;乡村消费品零售总额达9818万元,增长1.13%。分行业看:批发和零售实现零售总额171784.3万元,增长9.73%;住宿和餐饮业营业额45185.8万元,下降2.86%。

2016年,全市城镇居民人均可支配收入24714元,同比增长10.38%。

2、成本提高

随着和田市土地出让制度的进一步规范,金融市场对土地储备、开发贷款等环节的严格控制,开发商的土地购置成本普遍提高;同时,随着城市房屋拆迁行为的进一步规范,城市房屋拆迁费用不断提高;另外,人工费用、建材价格的上涨,都在一定程度上加大了土地开发建设成本。以上因素引起存量用地地价成本的提高;而全市高耕地开垦费标准使得土地取得成本增加,引起增量用地成本的提高,最终表现为地价上涨。

3、市场需求

全市良好的社会经济发展趋势对土地生产要素的需求压力仍然存在,而土地供给从紧,势必通过供需关系的改变,带动城市地价水平的上涨。据典型调查,2016年和田市土地招标挂,因市场因素而导致土地出让流标、流拍的情况很少。此外,城市化进程的加快、外来人口的不断增长和居民住房条件的改善等,也都增加了对土地的需求,促使地价抬升。

(二)平抑地价涨幅的主要因素

去年和田市房地产用地供应总量略有下降,但用地结构进一步优化,中低价商品房用地比重明显增加,促进了房地产市场的健康发展,对平抑居高不下的房价起到了一定的作用。

在上述两类因素的双重作用之下,2016年度和田市城市地价总体水平稳中有升,商业用地涨幅略有提高,居住用地地价受定级范围外扩,地价增长较快,工业用地地价主要受土地取得成本影响,其地价涨幅较2015年也有较大提高。

五、城市地价与房价对比分析

(一)地价与房价的对比

2016年,全市商品房销售均价为2300元/平方米,同比增长2.22%。

5-1地价与房价比值分析(单位:元/m2

年份

2015年

平均地价

292元/平方米(土地面积)

平均房价

2300元/平方米(建筑面积)

(二)地价变化率与房价变化率比较

2016年,和田市平均地价变化率为2.10%。地价与房价有关联,但并非线性关系,就是说地价上涨,房价并不一定随之上涨;降低地价,房价也不一定随之下降。房价高低由市场供求关系决定,房价的上涨是综合性因素,最主要是需求引起的,不管这种需求是正常的还是非正常的。近年来房价保持稳步上升,是因为和田市社会经济较快发展,城乡居民的住房消费需求加大,居民改善住房条件的消费需求强劲。

房地产开发的高利润率吸引社会各行业进入房地产开发业,进行投机性开发,加剧了土地需求,土地采取招拍挂方式出让进行资源配置,增加了土地市场的透明度,使土地需求者能够公开、公平的进行市场竞争,遏制了房开商的不合理高额利润,使房地产市场逐渐趋于合理和平衡,正在进入非暴利的良性循环。

5-2地价变化率与房价变化率对比

年份

2015年

地价变化率

2.10%

房价变化率

2.22%

六、城市地价与土地市场协调状况

和田市当年实际供应与土地供应计划完成情况一致,因此只做地价增长率与土地实际供应面积增长率对比分析。

(一)和田市土地实际供应增减情况

2016年和田市土地供应面积78.70公顷,较2015年土地供应面积86.30公顷,减少7.6公顷。

(二)地价增长率与土地实际供应面积增长率对比

2016年和田市商业用地地价同比增长了2.34%,而商业用地实际供应减少了20.92%。

七、城市地价与房屋市场协调状况

2016年,和田市商品房竣工面积18.15万平方米,比上年增加149.4%,房屋建筑施工面积198.39万平方米,同比增长68.41%。

7-1地价变化率与商品房竣工面积增长率

年份

2015年

地价变化率

2.10%

商品房竣工面积增长率

149.4%

八、背景情况与未来趋势分析

(一)城市地价变化的背景及存在的问题

2016年和田市房地产市场供需继续呈现较快增长态势,但总体上供给与需求基本保持平衡。从目前的情况看,结构性涨价是一个主要因素,由于商品住房供应结构上的变化,导致商品住房销售均价出现较大的变化。前年以来,随着宏观调控政策的陆续出台,金融信贷已有所收紧,房地产项目在建工程贷款和预购商品房抵押贷款均有所下降;个人住房公积金贷款则呈现大幅上升的趋势,住房公积金贷款已逐渐成为支持住房消费的又一重要资金渠道。与此同时,国办发(2011)37号文件转发七部委《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》等一系列遏止住房价格上涨的相关政策措施的出台对房地产价格产生了较大的影响,新政策对人们的消费预期也产生了一定的影响,但其效果目前并未完全显现,同时由于外来购房者占我市商品房销售比例历来所占比例较大,今年的商品住房销售中,和田市和外市的购房者各约占50%。这也是和田市房地产市场需求持续走强的一个重要因素。因此目前市场需求仍然较为旺盛。

随着城市化进程的加快,城市扩张发展,近几年和田市经济继续保持平稳较快的发展态势,经济活力明显增强,经济运行质量逐步提高,人民生活水平继续改善,带动了和田市房地产市场的进一步发展,同时由于城市中CBD区内对于修建居民点的限制,和田市近年来居民点房地产市场的发展呈现出一大特点:居民点郊区化,因此带动了近郊区居民点地价的普遍上涨。

近年国家不断完善征地拆迁补偿办法,保护被征地农民和拆迁户的合法权益,和田市征地补偿标准和拆迁成本与以前相比有很大提高,新增建设用地的取得成本也相应增加。一是由于房产新政策的频频出台,开发商市场预期有所改变,对项目开发显得更加小心谨慎,从而推迟了部分项目上市,商品房供应减少;二是由于拆迁难度加大,延缓了部分项目上市进程,这在两城区表现得较为突出。

(二)未来地价变化的趋势预测

随着房地产新政策的频频出台,和田市房地产市场虽未受到较大冲击,但也产生了一定的影响,不过总体上仍保持着良好的运行态势,商品房市场需求稳步增长,商品房价格亦未出现大的波动。从目前来看,调控政策的影响还未完全显现,但一些新的遏制房价上涨的政策的出台,特别是土地增值税征收方式的调整、《物权法》的出台将会对房地产市场造成相当大的影响。目前市场主流心态仍以观望为主,政府及相关主管部门正密切关注市场变化,加紧完善房地产市场信息披露制度,稳定市场预期,以促进房地产市场的健康发展。由于国家进一步加强对征地程序的严格控制和规范,有利保障被征地单位以及个人的合法权益,和田市最低出让标准的实施,将会促使工业地价的上涨;虽然居民点需求将来依然会走强,但是国家对于房地产市场的宏观调控,将会使居民点用途的地价上涨步伐放缓,商业用途的地价上涨幅度也会更加趋于稳定。


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